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Wie es zu den Baugruppen kam

Als sich die ersten Interessierten im Forum Vauban organisierten, wurde bald diskutiert, welche Art des Bauens bevorzugt werden sollte. Was gab es bisher? Da waren zum einen die privaten "Häuslebauer" und zum anderen die Bauträger und Wohnungsgesellschaften.

Häuslebauer?

Die "Häuslebauer" bringen zwar manchmal Farbe und Individualität ins Spiel, wenn aber jeder auf seinem / ihrem eigenen Garten bestehen würde, würde es mit einem ökologischen Stadtteil nichts werden: Ein freistehendes Einfamilienhaus verfügt etwa über die doppelte Aussenwandfläche im Vergleich zum Mehrfamilienhaus - also spezifisch hohe Dämmkosten. Die geringe Bewohnerdichte hätte auch dazu geführt, dass sich Läden kaum ansiedeln würden. Da es weit wäre zum nächsten Bäcker, würden doch wieder alle mit dem Auto fahren - ein Teufelskreis. Die Eigenheimbauer - meist ohnehin die finanziell besser gestellten - wollten wir nicht extra fördern.

Bauträger?

Auf der anderen Seite des Spektrums gab es die Bauträger, aber wo wir auch hinschauten (die Gründer machten einige Exkursionen) - nie waren wir von der Qualität überzeugt: Immer gab es Tiefgaragen, es mussten teure Aufzüge mitbezahlt werden - vor allem die immer gedeckten, beigen oder schwachgrünen, schwachrosa Farben, das Kabelfernsehdiktat oder - in unseren Augen noch schlimmer - die italienisch anmutenden Balkönchen mit Säulchen und Erkerchen, dann aber alles aus Beton - schreckten uns ab. Bauträger drucken meist großartige Broschüren, um am Ende mit einer recht grauen und bestenfalls mittelmäßigen Architektur aufzuwarten. Klar: Wandern doch so 20-30% der Kosten in die Taschen der Bauträger. Kostengünstiges Bauen sah anders aus.

Wohnungsbaugesellschaften?

Wohnungsbaugesellschaften (ja es gibt mehr und mehr positive Ausnahmen, aber vielleicht auch erst seit kurzem?) versuchen stets, es allen recht zu machen, landen dabei auch oft bei einer mittelmäßigen Qualität - ein wenig besteht die Tendenz den Mieter zu bevormunden. Innovative Konzepte finden sich auch dort leider nicht oft. Es gab nur einen Ausweg, der schon Erfolg versprochen hatte:

Eine gute Lösung: Die Baugruppe

Nicht erst im Stadtteil Vauban, sondern bereits vorher schon greift ein Bauherrenmodell Raum das sich „die Baugruppe“ nennt. Die Idee ist schnell erklärt: Mehrere private Bauwillige schliessen sich zu einer Gruppe zusammen und suchen sich einen Architekt. Genausogut kann die Architektin die Initiatorin einer Baugruppe sein. Meist legt man nicht sein Geld zusammen (das wäre dann eher eine Genossenschaft) sondern jede Familie, jede Partei kümmert sich um ihre eigene, in der Regel sehr individuelle, Finanzierung.

Im Stadtteil Vauban haben wir etwa 60 solcher Gruppen, und ihnen verdanken wir die abwechslungsreiche, bunte und vielfältige Gestaltung von hoher Qualität. Bauträger sind scheinbar heute noch nicht in der Lage, diese Qualität und Vielfalt zu bieten.

Mit dieser einfachen Idee verbunden ist nicht nur eine genau am Bedarf orientierte, individuelle und qualitätvolle Planung, sondern eine deutliche Kosteneinsparung. Man muss sich zwar für die Dauer mindestens eines halben Jahres wöchentlich mit den anderen Baugruppenmitgliedern treffen und Planungsentscheidungen vorzubereiten und zu treffen – die Entschädigung dafür liegt unter anderem in im Vergleich 20% niedrigeren Baukosten. Diese Zahl ist nicht geraten, sie entstammt zum Beispiel dem Büro Amann-Burdenski-Munkel in Freiburg, das in den letzten 15 Jahren ca. 45 Baugruppen (nicht nur in Freiburg) begleitet hat.

Manche Baugruppen entscheiden erst dann zu starten, wenn sie die Finanzierungen aller Baugruppenmitglieder beisammen haben. Manchmal ist es jedoch unvermeidlich, dass ein Mitglied wieder aussteigen muss bevor das Haus fertiggestellt ist. Wir hatten aber im Stadtteil Vauban - auch wegen der großen Attraktivitär – nie Probleme die Lücken zu füllen.

Das WEG-Gesetz als Hindernis

Eine Baugruppe ist juristisch (wenn sie nicht eine andere Geschäftsform wie zum Beispiel die GmbH wählt) nichts anderes als eine Wohnungeigentümergesellschaft (WEG), nur eben eine die als erste Instandhaltungsmaßnahme erst mal ein Haus baut. Dass das WEG-Gesetz die Einstimmingkeit bei allen Entscheidungen vorschreibt, ist für eine funktionierende Entschidungsfundung in der Regel ein Klotz am Bein. Deshalb tun Baugruppen gut daran, sich zunächst eine eigene Verfassung oder Satzung zu geben, in der Zweidrittel- oder Dreiviertelmehrheiten als entscheidungsbefugt festgestellt werden.

Die Vorratsteilung

Eine andere Kostenersparnis entdeckten wir quasi nebenbei: Wenn ein Bauträger ein Grundstück erwirbt, zahlt er die Grunderwerbsteuer, damals 3,5% des grundstückspreises. Verkauft er später das gebaute Haus, zahlt die Käuferin nochmal 3,5%, dann aber auf den Hauspreis mit Grundstück. Das kann man vermeiden, wenn beim selben Notartermin gleichzeitig das Grundstück gekauft und geteilt wird (die sogenannte "Vorratsteilung" - Man teilt ein Gebäude auf, das zu der Zeit noch nicht gebaut ist).

Der Forum Vauban e.V lädt ein

Da natürlich kaum ein "normaler Mensch" in seinem Leben ein Haus baut, fehlte zunächst jede Menge Erfahrung und ein Gefühl für das Erreichbare, ja das Bauen ganz allgemein. Folgerichtig veranstaltete der Forum Vauban etwa 30-40 Workshops und Vorträge zu allen Aspekten des Bauens und vor allem ökologischen Bauens. Der Verein stellte im Haus 007 und später im Haus 037 Räume und Koordination zur Verfügung, dass sich Baugruppen zu den verschiedensten Themen selbst bilden konnten.

Dieses Angebote stieß auf große Nachfrage und so entstanden im Laufe der Zeit etwa 60 - in der Regel sehr gut funktionierende - Baugruppen.

Zwar wurden hier und da auch Fehler gemacht - da unterscheiden wir uns aber eher positiv von anderen Bauvorhaben, alllen voran die Elbphilharmonie, der Flughafen Berlin und der Bahnhof in Stuttgart.

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